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借名購買經濟適用住房的合同效力認定

發布日期:2020-10-27 瀏覽次數:

一、原告訴稱
 
  原告白女士、許先生起訴稱:我二人與被告李先生系親戚關系。2005年底,李先生與我二人達成口頭協議,協議約定:李先生自愿將其購買經濟適用住房的資格借與我二人,由我二人實際出資以李先生名義購買1套經濟適用住房,并由我二人實際享有該房屋的所有權、使用權等權利,待房屋滿足上市交易條件之日,李先生應將房屋過戶至我二人名下。作為我二人對李先生出借其購買經濟適用住房資格的答謝,由我二人為李先生安排一份工作。上述口頭協議達成后,我二人積極履行了協議約定的義務,為李先生在甲市安排了一份工作,李先生一直工作至2012年2月份。2005年12月27日,李先生在我二人的陪同下以李先生的名義與某開發万花楼论坛,怎么能成功叫到上门服务,qq上叫上门服务人到付款(以下簡稱某開發万花楼论坛,怎么能成功叫到上门服务,qq上叫上门服务人到付款)簽訂了《商品房買賣合同》及《補充協議》,約定由李先生購買甲市乙區1501號房屋(以下簡稱“涉案房屋”),房屋總價款為357008.00元,其中首付款為77008.00元。合同簽訂當日,由我二人將首付款實際支付于某開發万花楼论坛,怎么能成功叫到上门服务,qq上叫上门服务人到付款。2005年12月31日,再次以李先生名義某銀行就涉案房屋簽訂《房屋按揭貸款合同》,合同約定涉案房屋貸款金額為280000.00元,每月還貸金額為1927.35元。自2006年1月份開始,我二人實際負責償還涉案房屋每月銀行貸款,直至2010年9月24日辦理剩余貸款一次性清償手續時,共計償還貸款本金及利息343098.23元。2006年12月26日,我二人以李先生名義繳納了涉案房屋的契稅,并于2007年1月22日辦理了涉案房屋的房屋所有權證,該房屋所有權證由我二人負責保管至今。依據我二人與李先生在購房之初達成的口頭協議之約定,李先生應該在2011年12月27日將涉案房屋過戶至我二人名下。但上述期限屆滿后,李先生無理拒絕了我二人辦理涉案房屋過戶手續的要求,明示拒絕履行口頭協議約定之義務。綜上所述,涉案房屋是我二人實際出資購買,借用了李先生購買經濟適用住房的資格,我二人與李先生之間形成買賣合同關系。現李先生拒絕辦理涉案房屋過戶手續的行為侵犯了我二人的合法權益,給我二人造成了損失。李先生應該向我二人返還購房首付款、公共維修基金、過戶稅費、房屋貸款等并賠償我二人損失。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條之規定向法院提起訴訟,請求法院依法判決:1、判令李先生向我二人返還購房首付款77008元、房屋貸款348880.28元、公共維修基金7140元、契稅5355.12元、土地出讓金7701元、保險費1778元,上述費用共計447862.40元;2、判令李先生向我二人給付上述費用447862.40元的利息(利息計算期間自2010年9月25日起計算至實際給付之日止,利率為銀行同期貸款利率);3、判令李先生向我二人賠償損失2280992元;4、判令李先生承擔本案訴訟費用。
 
  二、被告辯稱
 
  被告李先生答辯稱:訴爭房屋是經濟適用房,只有符合特定條件的人才能購買,購買程序也特別嚴格,需要申請和提交相關手續并進行審核,所以經濟適用房是不允許買賣的。如果賣,政府要先進行回購,而且我也沒有賣的意思,是我唯一1套住房。本案事實就是租賃關系,租金每月2000元不用給我了,直接存到還貸款的卡里面用于還銀行貸款,這部分的錢我認可是白女士、許先生支付的,但是我認為這是租金。另外,白女士假冒我的名字、通過中介關系簽訂了合同,白女士、許先生想買我的房子,但是我之間價格沒有談攏,我沒有賣給他,他就假冒我的名字簽訂網簽合同。綜上,請求駁回白女士、許先生的訴訟請求。
 
  三、法院查明
 
  法院經審理查明:白女士、許先生與李先生系遠房親戚關系。2005年12月27日,李先生與某開發万花楼论坛,怎么能成功叫到上门服务,qq上叫上门服务人到付款簽訂了《商品房買賣合同》,購買乙區1501號房屋1套。房屋價款為357008元,首付款77008元,貸款28萬元。2005年12月31日,李先生與某銀行簽訂了《房屋按揭貸款合同》,貸款金額為28萬元。房屋交付后,由白女士、許先生裝修并使用至今。除某銀行的開立個人銀行結算賬戶申請書、某銀行甲市分行某卡申請表外,白女士、許先生向法庭提供的證據均為原件。李先生表示,房屋并非全部出租給了白女士、許先生居住,而是留了1間房屋自用。白女士、許先生將該房屋的相關材料存放在留下的房間中,白女士、許先生私自打開該房間才取得材料原件的。在審理過程中,根據白女士、許先生的申請,法院依法對涉案房屋的市場價值進行了評估,市場價值為263.8萬元,白女士、許先生支付了鑒定費7276元。2012年,白女士以雙方之間存在二手房屋買賣合同關系為由,訴至法院要求李先生為白女士辦理房屋所有權過戶手續。經法院審理,認為雙方不存在二手房屋買賣合同關系,駁回了白女士的訴訟請求。
 
  四、法院判決
 
  法院經審理后作出判決:
 
  1、李先生于本判決生效后十日內返還白女士、許先生購房款、公共維修基金、綜合地價款金、契稅共計四十四萬六千零八十四元四角;
 
  2、李先生于本判決生效后十日內給付白女士、許先生房屋增值補償金一百七十六萬九千六百八十九元三角七分;
 
  3、駁回白女士、許先生的其他訴訟請求。
 
  五、律師點評
 
  分析認為:當事人對自己的主張有責任提供證據予以證明。關于房屋的出資問題,饒律師認為,在支付首付款時申請賬戶是由白女士以李先生的名義辦理,在刷卡付款時又由白女士代李先生簽名,且付款憑證保存在白女士處,故可以認定首付款由白女士、許先生支付。雙方對57筆貸款是由白女士、許先生出資,沒有異議,故法院也不持異議。關于一次性償還貸款的出資,白女士、許先生提供了資金來源的證明及將資金存入還款賬戶的證明,且保存有結清證明,故可以認定一次性償還貸款的出資由白女士、許先生支付。公共維修基金收據、向某物業万花楼论坛,怎么能成功叫到上门服务,qq上叫上门服务人到付款付款的刷卡憑單、契稅專用稅收繳款書、土地出讓金收據的原件均在白女士、許先生處保管,也可以認定房屋的相關費用是由白女士、許先生支付。李先生關于在該房屋中留有1間自用的辯解不合常理,將房屋所有權證書及相關房屋資料等重要財產權屬證明存放在該房屋中更不符常理,故對其辯解不予采信。白女士、許先生主張雙方系借名買房合同關系,但未提供借名買房合同。李先生主張系房屋租賃關系,也未提供租賃合同。本案爭議房屋由白女士、許先生出資購買,并裝修使用至今,僅借用李先生名義購買,故可以認定雙方為借名買房合同關系。經濟適用住房是政府提供政策優惠,具有保障性質的政策性商品住房,國家對該類房屋的交易有特殊的規定和限制,其購買人必須滿足國家規定的條件,購買資格具有專屬性。本案中,白女士、許先生因借用李先生的名義購買經濟適用住房,雙方之間所形成的借名買房合同關系應屬無效。合同無效后,白女士、許先生因購買該房屋所支出的購房款、公共維修基金、綜合地價款金、契稅等相關款項,李先生應當予以返還。對于該合同的無效,雙方均有過錯,考慮到白女士、許先生支付了全部購房款,李先生與白女士、許先生達成借名買房合同后又拒絕履行等因素,李先生應對合同的無效承擔主要責任。故對于因房屋升值所產生的收益,李先生應按照其過錯程度給予白女士、許先生相應的補償,補償數額由該院根據房地產估價報告、白女士和許先生支付的購房款數額及為房屋繳納的各項稅費等相關因素酌情予以確定。白女士、許先生主張李先生返還保險金的請求依據不足,故對該請求不予支持。