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婚后一方無權處分房屋的合同有效嗎

發布日期:2020-10-27 瀏覽次數:

一、基本案情
 
  1、原告訴稱
 
  2013年11月,高某訴稱:我與沈某婚后購買了北京市懷柔區房屋一套。2009年6月,沈某未經我同意將上述房屋以過低的價格賣給了其母廖某。廖某明知該房屋是我與沈某共同所有,卻與沈某惡意串通,以過低的價格購買該房屋,轉移了房屋的所有權,損害了我的利益。直到2013年3月沈某起訴離婚時,我才知道此事。現我訴至法院,請求確認沈某與廖某之間所簽的《存量房屋買賣合同》無效,并要求廖某立即返還房屋;訴訟費由沈某和廖某承擔。
 
  2、被告辯稱
 
  沈某辯稱:2003年,我與高某購買了房屋,房款大概34萬元,房屋登記在我名下。我們為買房曾向我父母借了10萬元。2008年,高某因犯罪在監獄服刑。2009年6月,經高某同意,我以45萬元的價格將房屋賣給了我母親廖某。此前,我父母為高某打官司還花了20多萬元。扣除我與高某的共同債務35萬元后,我母親分兩筆將剩余房款10萬元都給了我。賣房是我與高某的共同意思表示,應合法有效,故我不同意高某的訴訟請求。
 
  二、法院查明
 
  廖某系沈某之母。高某與沈某于1992年9月8日登記結婚。2003年,高某與沈某婚后共同購買了位于北京市懷柔區屋房一套,房屋建筑面積為97.83平方米,房屋價款約為34萬元,房屋所有權人登記為沈某。2008年,高某因貸款詐騙罪被法院判處有期徒刑10年,現仍被羈押于北京市延慶監獄。2009年6月4日,沈某與廖某簽訂存量房屋買賣合同,以45萬元的價格將訴爭房屋賣予廖某。同日,沈某為廖某辦理了房屋所有權轉移登記。次日,廖某取得房屋的房屋所有權證。
 
  關于購房款的交付,沈某、廖某主張:沈某與高某購買訴爭房屋時廖某出資10萬元,廖某為高某進行刑事訴訟花費20多萬元,該兩筆款項折合購房款35萬元,另10萬元購房款由廖某以現金方式分別給付沈某3萬元和7萬元。沈某、廖某對上述主張未提供證據證實。高某不認可沈某、廖某的主張,認為折合購房款的債務不存在,35萬元購房款沒有實際支付。
 
  為證實各自主張,高某提供房屋所有權證,擬證明房屋登記事實。沈某與廖某對此均無異議。沈某提供了2009年6月4日房款發票(記賬聯),擬證明房屋交易價格為45萬元。廖某除房屋所有權證、房款發票外,還提供了其與沈某所簽房屋買賣合同及房屋買賣契稅專用稅收繳款書,擬證明廖某給付沈某房屋價款45萬元的事實存在。沈某對廖某所提證據不持異議。廖某對沈某所提證據亦不持異議。高某對上述證據的真實性均無異議,但以處分共有財產未經其同意,沈某與廖某惡意串通為由,不認可房屋買賣合同的合法性。
 
  另查,2013年11月28日,高某與沈某經法院判決準予離婚。該判決已經生效。沈某及其與高某之婚生女龔××現共同居住在房屋內。
 
  審理中,高某明確其原審訴求廖某返還房屋,實為要求廖某立即協助辦理房屋過戶手續。
 
  三、法院判決
 
  北京市懷柔區人民法院經審理后判決:
 
  1)沈某與廖某簽訂的北京市存量房屋買賣合同無效;
 
  2)房屋歸高某與沈某共同所有;
 
  2)廖某協助辦理房屋過戶手續。
 
  一審判決后,沈某不服上訴至二審法院,二審法院經審理后判決:
 
  駁回上訴,維持原判。
 
  四、律師點評
 
  房產律師靳雙權認為:
 
  財產所有權的取得,不得違反法律規定。本案中,沈某與高某對房屋原系高某與沈某的夫妻共有財產均無異議,法院予以確認。雙方爭議焦點在于沈某處分登記在其名下的共有房屋是否屬于無權處分以及廖某對房屋是否構成善意取得。
 
  關于沈某處分登記在其名下的共有房屋是否屬于無權處分的問題。依據相關司法解釋,夫或妻非因日常生活需要對夫妻共有財產做重要處理決定,夫妻雙方應當平等協商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。可見,夫妻雙方的家事代理權權限僅限于日常生活需要,而房屋買賣屬于處分家庭財產的重大事項,夫妻之間并無法定代理權限,故夫妻一方擅自處分登記在其名下的共有房屋屬于無權處分。本案中,沈某雖辯稱其出賣房屋前已經高某口頭同意,但高某不予認可,因沈某未提供證據予以佐證,故法院對此難以采信。沈某未經高某同意擅自處分夫妻共有財產,侵害了高某的合法權益。
 
  關于廖某對房屋是否為善意取得的問題。根據我國物權法關于所有權取得的特別規定,無處分權人將不動產以合理的價格轉讓給受讓人,如受讓人受讓該不動產時系善意,且轉讓的不動產依照法律規定應當登記的已經登記,除法律另有規定外,符合上述情形的,受讓人取得該不動產的所有權。本案中,廖某系沈某之母,其對房屋系高某與沈某共有財產的事實知曉。后廖某與沈某在高某服刑期間訂立房屋買賣合同。廖某雖辯稱其系善意購買人,但因其與沈某之間存在直系血親關系,且未提供證據證實其有足夠的理由相信沈某對房屋有處分權。至于轉讓價格,房屋建筑面積為97.83平方米,轉讓價款僅為45萬元,低于交易時交易地的市場交易價的70%,可以視為明顯不合理的低價。
 
  綜上,廖某對房屋不符合善意取得的規定。故對高某要求確認沈某與廖某簽訂的房屋買賣合同無效的訴訟請求,法院予以支持。合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。故對于高某要求廖某協助其辦理房屋過戶登記手續的請求,法院亦予以支持。